编者按：本文来自微信大众号“贝壳研究院”（ID：gh_44da0ccc8400），作者余音，36氪经授权发布。
2015年下半年开端，本钱商场进入隆冬，但并不是一切的长租公寓企业都很冰冷。相反，在这场隆冬中角逐出强者，而这些强者遭到本钱的大力追捧。
中小公寓股权融资最好的机遇已过
2015年曾经是本钱商场广泛出资长租公寓赛道时期。这一时期大都企业处于创业前期，融资额相对较小，累计总融资额约32.5亿人民币，2015年股权融资迸发，该年融资事情高达23起。2015年今后长租公寓企业遍及感觉融资难，在阅历了两年静心拼商场份额今后，2018年龙头企业股权融资迸发。2018年该商场的股权融资额高达74亿人民币，是2017年的3.6倍，2019年到9月股权融资额更是高达114亿人民币。这背面躲藏的是自若、蛋壳、魔方、城家等龙头企业的巨额融资，自若两轮融资约73.5亿人民币，蛋壳三轮融资6.7亿美元（约45亿人民币），魔方一轮融资3.5亿美元（约23.45亿人民币），城家一轮融资3亿美元（约21.3亿人民币）。近两年的小额前期股权融资很少，即使本年青岛微家公寓的天使轮融资也到达5000万人民币。
图：2012-2019长租公寓商场揭露股权融资数量和金额改变趋势
数据来历：2012-2019年9月揭露新闻和官方网站
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本钱更偏好一线城市，从这些公寓企业的总部所在城市散布看，北京和上海的企业取得了商场绝大大都的股权融资。其间，北京的企业取得融资额最高，达123亿人民币，上海的企业其次，达122亿人民币。这两所城市的大型公寓企业根本是全国连锁运营，在租借需求旺盛的城市扩张网点。南京、广州、杭州、成都、深圳、青岛、武汉等城市的公寓企业本地化运营特征更强，它们进入北京或上海商场的难度较大，比方南京的未来域、成都的优客逸家、杭州的爱上租（已被蛋壳收买）。因而，假如现在想进入长租公寓商场，尤其是一线城市，那要归纳考虑本身资金实力和运营才能，不然或许为时已晚。
图：按总部城市散布长租公寓揭露股权融资总额（人民币万元）
本钱不断加持优秀企业
龙头企业吸纳了绝大大都的股权融资
自2012年以来，依据贝壳研究院监测的30个长租公寓品牌不完全统计，揭露股权融资76起，总额约266亿人民币。依照公寓企业的运营形式来看，运营涣散民宅的涣散式公寓（以自若、蛋壳为代表）的融资总额约142.8亿人民币，运营独栋房产的集中式公寓（以魔方、城家为代表）的融资总额约123.4亿人民币，涣散式公寓融资额略高于集中式公寓。从这些年各品牌公寓的总融资额看，自若、魔方、蛋壳、城家、V领地、湾流等龙头企业吸纳了绝大大都的股权融资。依照总融资额排序，前五大公寓企业取得了约214亿人民币股权融资，占30家公寓股权融资总资金的80%。
图：长租公寓揭露股权融资总额（人民币万元）
数据来历：2012-2019年9月揭露新闻和官方网站
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同大大都细分商场相同，长租公寓的商场展开也需求时刻孕育，起大早赶晚集的现象不少。前期取得融资的企业许多并没有展开成巨子，比方you+、包租婆。相反，龙头企业大多是在2015年建立或第一次拿到融资，比方自若、蛋壳、城家都是在2015年及今后拿到融资，魔方进入商场早，2010年建立，2013年第一次揭露取得华平出资和德同本钱4亿人民币的股权融资。本钱是依据企业和商场展开的好坏决议是否增持。到现在为止，除自若揭露股权融资仅两轮以外（但融资额巨大），大都头部企业根本融资3轮以上，比方蛋壳和安歆公寓已揭露股权融资6轮，魔方4轮，城家3轮。欲在美国上市的青客，2012年建立于上海，此前已揭露融资4轮，其间两轮融资都是美元基金。
图：长租公寓揭露股权融资轮数
数据来历：2012-2019年9月揭露新闻和官方网站
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财物证券化和发行债券
只归于开发商和大型创业企业
2016年6月国务院出台《关于加速培养和展开住宅租借商场的若干意见》提出“支撑契合条件的住宅租借企业发行债券、不动产证券化产品”。可是，能享用这种交易所融资途径的企业一般要求信誉评级到达AA+，长租公寓创业企业大都轻财物运营、不持有房产产权，到达发行财物证券化和公司债券资质的企业很少。一起，很多开发商进军长租公寓商场，比方万科的泊寓、龙湖的冠寓、朗诗寓、旭辉领寓，它们的财物雄厚更简单到达发行证券和债券的资质。截止2019年9月，发行长租公寓财物证券化只要魔方、自若、蛋壳三大长租公寓企业、具有房产产权的新派公寓和开发商，而发行住宅租借专项公司债的更只要开发商。
在方针的歪斜下，尽管最早发行ABS的是2017年魔方、自若和新派公寓，但截止到现在长租公寓/住宅租借ABS发行数量最多的是开发商。自若发行4期ABS总规划13.6亿元，因发行人需自我克制必定份额的次级证券，实践融资的优先级规划11.208亿元；魔方发行1期ABS规划3.5亿元，实践融资3.15亿元；蛋壳发行1期ABS规划2.035亿元，实践融资1.85亿元；新派公寓发行1期ABS规划2.7亿元，实践融资1.3亿元。招商蛇口、保利、碧桂园、旭辉、泰禾、阳光城、朗诗等15家开发商共发行了18期总规划153.75亿元ABS，其间实践融资的优先级规划136.166亿元。
图：按企业类型比较长租公寓/住宅租借ABS发行状况
数据来历：上交所、深交所、揭露新闻
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ABS融资途径收紧，但利率下降。2017年展开长租公寓ABS发行今后，跟着房地产商场调控，2018年开发商融资受阻，不少开发商捉住政府对长租公寓和住宅租借的融资支撑时机请求发行ABS，这一年融资利率也大幅上升，优先级均匀融资利率达6.1%。2019年国家对房地产商场调控力度不减，很多开发商的长租公寓概念ABS在向交易所请求阶段被否。长租公寓ABS发行量减缩，2019年截止9月长租公寓/住宅租借ABS发行总规划48.89亿元，仅是2018年全年发行量的42%，且均是开发商企业，没有创业类公寓企业发行ABS。受国家下降企业融本钱钱的利好，2019年长租公寓/住宅租借ABS优先级的融资利率下降，均匀利率5.68%。
图：按年份长租公寓和住宅租借ABS发行状况
数据来历：上交所、深交所、揭露新闻
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仅开发商发行住宅租借专项公司债券。2018年开发商开端在交易所发行住宅租借专项公司债券，比较ABS，公司债券单期融资规划更大，利率更低。万科、龙湖、绿城等10家开发商合计发行了17期住宅租借专项公司债，总融资规划220.35亿元。与ABS相同，2019年公司债券发行规划减缩，利率下降。2018年发行总规划156.28亿元，均匀利率5.5%；2019年到9月发行总规划64.07亿元，均匀利率4.4%。其间，万科已发行3期总规划55亿元，龙湖已发行2期总规划50亿元，绿城已发行2期总规划30亿元，其它开发商发行规划在10-20亿元左右。
图：按年份住宅租借专项公司债券发行状况
数据来历：上交所、深交所、揭露新闻
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总结来说，在商场竞争的环境下，本钱和企业的展开呈现正循环。前期本钱能助力长租公寓企业展开，企业展开的好又能招引更多的本钱。即使是在出资慎重的本钱隆冬，好企业依然能取得融资，并且融资额或许更大，融本钱钱更低。长租公寓企业的融资思路要从曩昔寻求拿快钱，转变为兢兢业业做好企业运营，花若怒放蝴蝶自来。
