编者按：本文来自微信大众号“PropTech研习社”（ID：cv_seal），作者Ellie，36氪经授权发布。
PropTech研习社在上篇文章《翻完优客工场352页招股书，咱们发现它别的半条命不靠工位》中说到优客工场债款+股权“两条腿”走路，本篇文章PropTech研习社将扒一扒优客工场的债款融资状况。
在WeWork跌下神坛之前，它有债款+股权的高档融资术（点击检查《WeWork的高档融资术》），为自己拧开了百亿等级的现金水龙头。那么最近这一位逆势闯练纳斯达克的优客工场财技怎么？在公司建立4年的进程中，优客依托哪些资金来源走到了今日？
不光在联合工作，其它立异经济领域的独角兽们也会靠借债度日吗？
债款融资，内职业界早就不是什么隐秘了， WeWork开端也请求了数额不菲的告贷，国内创富港、纳什空间等玩家在开展的进程也都使用了银行告贷弥补现金流。
一轮轮融资音讯停不下来的优客工场，其实也相同，债款融资占了不小的份额。现在优客工场现金还有1.669亿元，而日常的活动资金来源是股东出资和短期+长时间告贷。
会集在2016年和2017年完结股权融资后，进入2018年以来，优客工场股权融资额大减，债款融资额大幅提高。就连优客工场本年4月宣告的那笔龙熙地产两亿人民币融资，其实也是在上一年完结的。
那么，优客工场动用过哪些债款融资手法？债款融资总共筹来了多少钱？债款融资的利率大约是多少？PropTech研习社依据优客工场招股书算了算：
短期告贷，利率2.75%-12%，短期告贷超1亿元
银行信贷是优客工场债款融资的大头，优客工场的银行信贷最重要的包含短期告贷和长时间告贷。
短期告贷方面，股权融资顺畅的2017年，优客工场还没有发生任何的短期告贷。到2018年和2019年前三季度，优客工场别离发生短期告贷7769.8万元和13025.1万元。2019年前三季度，优客工场的短期告贷较2018年添加68%。
其间，优客工场短期告贷主要由商业银行告贷、红星美凯龙告贷和其他告贷组成。优客工场在招股书中发表了各项告贷的具体状况。
从上图可以精确的看出，优客工场的短期告贷利率在2.75%-12%之间，其间，告贷利率最低的是一笔商业银行告贷，年利率仅为2.75%。告贷利率最高的一笔来自于红星美凯龙，年利率高达12%。
2018年，优客工场的短期告贷利率根本在5%以下，到了2019年，优客工场的告贷利率显着上升。
除了商业银行告贷，优客工场还有一笔告贷是来自红星美凯龙，而这笔告贷开端则是一笔股权出资款。
依据优客工场招股书，2017年，红星美凯龙与优客工场签署出资意向书，并付出首期出资款3000万元。2018年11月，红星美凯龙与优客工场达到弥补协议，停止《出资意向书》，并将其作为一笔年利率12%、2019年8月30日到期的告贷，利息从优客工场收到金钱的2017年9月开端核算。2019年8月，该笔告贷还款日期延伸至2020年1月30日。
至于该笔股权出资为何终究变成了债款，优客工场的招股书中没有对此进行论述。
除了惯例告贷，优客工场还背上了收买企业的债款，比方无界空间。
2016年11月，优客工场与无界空间签署出资协议，以900万元现金取得无界空间8.19%的股权。优客工场持有的股权因无界空间取得新的融资而被稀释至6.49%。
2018年6月，优客工场以换股的方法收买了无界空间剩下93.51%的股权，对价为价值4.21亿元股权。
同一时刻，2018年6月，优客工场收买无界空间时从无界空间承当了407.5万元的告贷，年利率为9%，这笔钱已于2019年1月还清。
随后的8月，优客工场与InnoVen Capital（毅峰本钱）签订了300万美元（约2145.3万元）的信贷协议；2019年9月，优客工场使用了这笔300万美元的告贷额度，告贷将在6个月内到期，年利率为9.0%。
到2019年9月底，优客工场的短期告贷为1.3亿元。
因为短期告贷的期限均在一年以内，从归还时刻来看，未来半年到1年，优客工场将迎来短期债款的会集还款期。
长时间告贷，利率6%-9.5%，长时间告贷2974.9万元
在长时间告贷方面，在2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场的长时间告贷别离为2169.1万元、4539.6万元和2974.9万元。优客工场2018年的长时间告贷，较2017年同期翻了一倍。
优客工场在招股书中发表了各项长时间告贷的具体状况：
从优客工场发表的几笔长时间告贷可以精确的看出，优客工场的长时间告贷利率在6%-9.5%之间。其间，优客工场告贷利率最高的是向InnoVen Capital（毅峰本钱）请求的两笔告贷，年利率为9.50%；告贷利率最低的一笔是优客工场承当的洪泰立异空间的债款，年利率为6%。
2017年10月，优客工场与InnoVen Capital（毅峰本钱）签订了一笔500万美元（约3253万元）的信贷融通协议。2017年11月、2018年4月和2018年8月，优客工场别离提取了670万元、344万元和1375万元的信贷额度，每个还款方案包含22期等额分期付款，最终一笔还款别离于2019年11月、2020年4月和2020年8月到期，利率为9.5%。
到2018年12月31日和2019年9月30日，该笔告贷余额别离为1739.6万元和774.9万元。
2017年12月，优客工场以换股的方法收买洪泰立异空间100%股权，对价为价值2.64亿元的股权。
同一时刻，优客工场承当了洪泰立异空间的债款，优客工场从深圳市鼎宏出资承当了1500万元的告贷，年利率为6%。这笔告贷将从2019年8月开端分6次归还，最终一次还款日为2020年1月。到2018年12月31日和2019年9月30日，该笔告贷余额别离为1500万元和1000万元。
此外，优客工场在2018年7月收买东益远大时，向一家商业银行请求了1300万元、年利率为7.03%的告贷。到2018年12月31日和2019年9月30日，该笔告贷余额别离为1300万元和1200万元，优客工场将别离于2020年、2021年和2022年归还800万元、100万元和300万元。
除了短期和长时间告贷，优客工场于2019年1月向All-Stars发行了1000万美元的可转债。
可转化债券，⼀年期1000万美元的可转化债券
2019年1⽉10⽇，优客工场向第三⽅出资者All-Stars SP X Limited发⾏1000万美元（相当于⼈⺠币6865万元）的⼀年期可转化债券，可转化债券单利计息，年利率为8％，到期时付出。
该可转化债券的期限为364天，到期日是2020年1月9日，经双⽅赞同，可以再延⻓六个⽉。
优客工场开创人毛大庆的全资子公司 Maodq Limited以其持有的697,977股普通股向 All-Stars供给典当担保。
依据可转化债券购买协议，只需可转化债券没有归还，作为收据持有人All-Stars将享有检查优客工场财政账目以及将可转化债券转化为优客工场的A类普通股的权力。
独角兽公司也并非能全赖融资一轮一轮续命，尤其在整个一级出资商场遇冷后，债款融资不失为一种资金解渴的方法。
那么在大规模启用债款融资之前，优客究竟经过股权融了多少钱？
股权融资，总额超越14亿元
优客工场建立4年以来融资有多少？
答案是14亿。
优客工场在招股书中具体发表了建立以来的7笔融资状况：
（1）2015年4月，4位联合开创人和11位天使出资人建立了优客工场。作为交流，优客工场收到现金出资4330万元。
（2）2015年9月和2016年3月，优客工场别离以2.17亿元和1.39亿元的现金作为对价向一批第三方出资者出让了12.74%和4.08%具有优先权的股票（优先股）。
（3）2016年6月，优客工场以2.79亿元的现金对价向两名出资者出让了6.49％具有优先权的股份。
（4）2016年8月，优客工场以1.22亿元的现金对价向两名出资人发行了2.3%具有优先权的股份。
（5）在2016年12月和2017年6月，优客工场向5位出资人发行了5.1%的优先股，算计3.33亿元，其间现金2.80亿元，房产5294万元。
（6）2017年7月，优客工场以2.2亿元的现金对价向两名出资人发行了3.23%的优先股。
（7）在2017年和2018年期间，优客工场向某些出资者发行了一系列具有优先权的股份，以交流现金、建筑物和ROU财物。此外，自2017年12月以来，优客工场现已过股票交易完结了⼏笔事务收买。2019年8月，这些账面价值为21.72亿元人民币的债款在发行股票时被从头归类为股权。
此外，优客工场于2019年8月向一名出资者发行了普通股，交流了一处公允价值9382万元、2018年预付款为2000万元的房产。
优客工场在招股书中没有发表该处房产的称号以及地理位置。但优客工场在招股书中发表了一宗物业收买状况。
招股书显现，2017年6⽉，优客工场向河南大宏控股有限公司购⼊⼀幢建筑物。作为交流，优客工场于2017年6⽉向大宏控股发⾏了0.81％的股份。该建筑物的账⾯价值为⼈⺠币5685.7万元，使⽤寿命为20年。截⾄2017年12⽉31⽇及2018年12⽉31⽇，该建筑物承认的折旧费⽤别离为⼈⺠币178.8万元和⼈⺠币195.5万元。
大略核算，优客工场累计取得超越14亿元的股权融资，算计出让股份超越33.94%。而据天眼查显现，优客工场现已完结了20轮融资。
此外，PropTech研习社发现，优客工场在上市前，还发行了3次普通股。2019年5月、6月和8月，优客工场别离发行了7033万股、2031万股和4067万股的普通股，每股⾯值0.0001美元，股东悉数为组织出资人。
剖析完优客工场的债款融资术，PropTech研习社发现优客工场债款高企，未来1-2年内偿付压力较大，全体活动性趋于严重。
落井下石的是，优客工场不光没有完成盈余，亏损额还出现进一步扩展的趋势。2019年前三季度，优客工场亏损额为5.728亿元，较2018年全年的亏损额添加1.27亿元，而经营活动发生的现金流量为-2.31亿元。
优客工场明显也认识到了这一点，并在招股书中提出了三点处理办法：
（1）2019年6月，优客工场管理层同意出售到2019年9月30日总余额为3.62亿元的特定财物，这些财物被归类为待出售财物，估计将于2020年出售，将为公司未来的运营进一步供给活动性。
（2）2019年8月，优客工场与国内的商业银行签订了三份信誉额度协议，总信贷额度为8000万元，包含一笔信贷额度为4000万元、利率5.075%的6个月期告贷，以及两笔信贷额度别离为 3000万元和1000万元、利率4.35%的 12个月期告贷。到2019年9月30日，优客工场的信贷额度为5120万元。
（3）2019年11月，优客工场与某告贷人签订了8000万元、年利率4.35%的告贷协议。这笔告贷将于2019年12月至2020年9月分四期等额发放，每期放款后一年还清。
优客工场在招股书中表明，依据上述组织和方案，在宣布兼并及兼并财政报表后的12个月内，优客工场将具有满足的活动资金和本钱资源，以支撑其日常运作。
依托股权+债款融资术，优客工场走到了上市前夜。离2020年新年缺乏半月，国内联办榜首股可以顺畅登陆纳斯达克，改写长时间资金商场对这个职业的认知吗？
